Wer erbt, hat nach dem Ableben des Erblassers meist erst einmal andere Gedanken und Gefühle zu bewältigen als juristische Sachverhalte. Und doch ist es gerade dann von Wichtigkeit, seine Stellung als Erbe dokumentarisch bestätigen zu können – mit einem Erbnachweis.
Was ist ein Erbschein und wozu diente er?
Behörden, Banken, Versicherungen, Grundbuchämter oder Register müssen sich rechtskräftig davon überzeugen können, wer als gesetzlicher Erbe auftreten darf. Sie fordern daher einen Nachweis der Erbenstellung. Dieser wird in erster Linie mit einem Erbschein erbracht und ist ein amtliches Zeugnis in Form einer öffentlichen Urkunde. Ein Erbschein dient als Ausweis eines Erben, der Größe seines Erbteils und möglicher Beschränkungen. Für seine Ausstellung ist das Amtsgericht als Nachlassgericht zuständig, in dessen Bezirk der Verstorbene seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte.
So wird der Erbschein beantragt
Ein Erbschein muss eigens beantragt werden. Das kann bei Gericht erfolgen oder auch bei einem Notar – wie etwa unserer Kanzlei. Wenn es kein Testament gibt, müssen Erben für den Antrag auf einen Erbschein die Sterbeurkunde sowie Urkunden als Nachweis des Verwandtschaftsverhältnisses mit dem Verstorbenen vorweisen. Dazu gehören insbesondere Heirats- oder Geburtsurkunden. Ansonsten ist auch das Testament vorzulegen. Wenn mehrere Familienmitglieder Erben sind, ist es ausreichend, wenn nur ein Miterbe einen Erbschein beantragt.
Regelungen für Sonderfälle
In seltenen Fällen stellt sich später heraus, dass ein Erbschein falsch ist, weil ein nicht bekanntes Testament auf einmal doch aufgetaucht ist. Dann wird der Erbschein vom Nachlassgericht für ungültig erklärt und wieder eingezogen. Auch kann es vorkommen, dass eine Erbschaft ohne Testament bereits unter den vermeintlichen Erben aufgeteilt wurde. Oder eine Veräußerung an Dritte stattfand. In diesem Fall dürfen sich Dritte darauf berufen, dass sie auf den Inhalt des Erbscheins vertraut haben. Jedoch müssen die vermeintlichen Erben die Erbschaft und auch den Verkaufserlös an die wahren Erben herausgeben. Sie nämlich können sich nicht darauf berufen, durch den als falsch erwiesenen Erbschein als Erben ausgewiesen zu sein.
Wann ein Erbschein nicht erforderlich ist
Bei einem notariell beurkundeten Testament ist ein Erbschein als Nachweis der Erbenstellung zumeist nicht nötig. Denn zusammen mit dem gerichtlichen Eröffnungsprotokoll genügt das notarielle Testament als Erbnachweis. Nur wenn konkrete Zweifel an der Erbenstellung bestehen, können Nachlassschuldner das Vorlegen eines Erbscheins einfordern.
Wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt, dürfte dies in den meisten Fällen der finanziell wie auch für das Privatleben bedeutendste Geschäftsabschluss im Leben sein. Aus Sicht des Notars gilt es für Käufer wie Verkäufer einiges zu beachten:
Ausschluss von Sachmängelansprüchen: Gekauft wie gesehen
Es versteht sich von selbst, dass Käufer die von ihnen ausgewählte Immobilie gewissenhaft in Augenschein nehmen und prüfen sollten. Dazu mahnen aber auch juristische Gründe: Denn bei einem gebrauchten Gebäude schließt der Kaufvertrag in der Regel Sachmängelansprüche aus. Käufer können Mängel damit nur geltend machen, wenn eine bestimmte Beschaffenheit der Immobilie vereinbart wurde und der Verkäufer für diese Beschaffenheit eine Garantie übernommen hat oder einen Mangel arglistig verschwieg. Deshalb sollten sich Käufer ein gründliches Bild ihres Traumhauses machen und dieses auf versteckte Mängel hin untersuchen. Gibt es beispielsweise defekte Leitungen? Oder Schäden durch Feuchtigkeit? Solche Mängel müssen vom Verkäufer nur offengelegt werden, wenn sie ihm bekannt sind. Je älter das Gebäude, desto anspruchsvoller sollte die Besichtigung ausfallen – am besten unter Mitwirken eines Fachmanns. Verkäufer wiederum sind gut beraten, wenn sie auch ungefragt die Kaufinteressenten über alle ihnen bekannten Mängel informieren. Auf diese Weise lässt sich ein später möglicher Arglistvorwurf frühzeitig entkräften.
Weiterhin müssen Käufer Einsicht in alle relevanten Unterlagen zu dieser Immobilie nehmen, die ihnen von Käuferseite möglichst früh zur Verfügung gestellt werden sollten. Dazu gehören:
● Baugenehmigung
● Baupläne
● Energieausweis
● Grundrisse
● bei vermieteten Immobilien der Mietvertrag und Nachweise über Mieteinkünfte
● bei Wohnungs- oder Teileigentum die Teilungserklärung und Versammlungsprotokolle
● Nachweise über Modernisierungen und wertsteigernde Reparaturen
Soll die Immobilie finanziert werden?
Möglichst frühzeitig sollten sich Käufer im Klaren darüber sein, ob sie die Transaktion ganz oder teilweise durch ein Darlehen finanzieren möchten – oder ob genügend Eigenmittel vorhanden sind, um den Erwerb daraus zu bestreiten. Dabei ist darauf zu achten, dass der tatsächliche Kapitalbedarf den reinen Kaufpreis übersteigt. Zu den Kaufnebenkosten zählen unter anderem die Grunderwerbsteuer, eine möglicherweise anfallende Maklerprovision, Kosten für nötige Modernisierungen und Renovierungen sowie Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt.
Auf steuerliche Besonderheiten achten
Außerdem empfiehlt sich eine Rücksprache mit dem Steuerberater. Denn der Verkauf einer Immobilie kann unter bestimmten Umständen die Zahlung einer Spekulationssteuer nach sich ziehen. Steuerlicher Ratschlag ist gerade bei einer betrieblichen Nutzung der Immobilie wichtig, wenn sie also nicht ausschließlich zu privaten Wohnzwecken erworben werden soll.
So leisten wir Notare unparteiische Unterstützung
Noch vor einer notariellen Beurkundung klärt der Notar beide Vertragsparteien objektiv über potenzielle Risiken bei der Vertragsgestaltung und mögliche Alternativen vor. Erst dann wird gemäß den Interessen der Beteiligten ein Kaufvertrag erstellt. Nach der Beurkundung sorgt der Notar für die reibungslos Vertragsabwicklung und stellt sicher, dass der Verkäufer den Kaufpreis und der Käufer sein neues Immobilieneigentum erhält. Auch im Anschluss daran finden Käufer wie Verkäufer in uns Notaren kompetente Ansprechpartner bei weiteren Fragestellungen.
Bundeseinheitliche Notarkosten
Die notarielle Beratung sowie die Gestaltung von Vertragsentwürfen ist unabhängig vom Aufwand bereits in der Beurkundungsgebühr enthalten. Die Notarkosten sind in ganz Deutschland im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Beim Eigentümerwechsel einer Immobilie fallen also für die Notartermine verbindliche und bei jedem Notar identische Kosten an.