Der Mittelstand ist das Rückgrat der deutschen Volkswirtschaft. Von den 3,7 Mio. deutschen Firmen sind sehr viele inhabergeführte Familienunternehmen. Hier kommt es auf die Weitergabe von Unternehmenswerten innerhalb der Familie auf die nächste Generation an – und doch ist gerade die Nachfolgeschaft ein Thema, dem sich viele Firmeninhaber ungern oder zu spät stellen. Wenn aber rechtzeitig Vorkehrungen für den Generationenwechsel getroffen werden, kann dieser oftmals heikle Schritt bereits im Vorfeld entschärft werden. Bei diesem für das Unternehmen existenziellen Prozess sind wir Notare Ihnen gerne behilflich.

Nachfolgeplanung statt negativer Konsequenzen

Wie Umfragen belegen, hat unter den Unternehmen im fortgeschrittenen Alter nur ein Drittel die Zeit und das Interesse, sie um familiäre Nachfolgeregelungen zu kümmern. Dies kann für die anderen Familienfirmen fatale Folgen haben. Wenn dem operativen Geschäft die volle Aufmerksamkeit gehört, könnten sich eines Tages problematische Erbschaftsauseinandersetzungen entspinnen – dann nämlich, wenn mehrere Mitglieder der Familie das Unternehmen gemeinschaftlich erben. Es passiert gar nicht so selten, dass infolge der sich daraus ergebenden  Streitigkeiten ein Unternehmen zerbricht. Wenn Inhaber jedoch frühzeitig und bei Vollbesitz ihrer geistigen Kräfte die Weichen stellen, lassen solche Debakel meist verhindern.

Die Vorteile einer lebzeitigen Übertragung

Denn Unternehmen steht für die Nachfolgeregelung ein umfassendes Rechtsinstrumentarium zur Verfügung. Die Rechtsform gibt den Rahmen dieser Möglichkeiten vor. Daher sind in einem ersten Schritt die Gesetzesvorlagen und etwaige Gesellschaftsverträge zu prüfen. Für eine GmbH etwa gelten bestimmte Regelungen, die auf andere Gesellschaftsformen nicht anwendbar sind. Auch ist eine Übergabe des Unternehmens keineswegs auf den Todesfall beschränkt – und dies auch nicht immer anzuraten. Denn mit einer Übertragung zu Lebzeiten können betagte Unternehmer den ohnehin einmal fälligen Generationenwechsel geordnet und über einen angemessenen Zeitraum sowie mit voller Entscheidungsgewalt einleiten. Dieser Weg ist oftmals dem des augenblicklichen Inhaberwechsels vorzuziehen. Dann liegt die Unternehmensführung im operativen Geschäft wie bei einem Lotsen noch eine Weile in den Händen des Firmenpatriarchen. Aber auch für den augenblicklichen Wechsel kann es triftige Gründe geben.

Zur rechtlichen Seite kommen individuelle Ziele

Es sind Fragen zu klären, was einer gewissen Vorlaufzeit bedarf. Zum Beispiel muss erörtert werden, ob der Nachfolger eine finanzielle Gegenleistung erbringen muss und in welcher Form diese stattfinden soll. Im Idealfall kann der scheidende Unternehmer seiner Familie die angestrebte Nachfolgelösung auseinandersetzen und mit dieser nachvollziehbar abstimmen – und zwar zu Lebzeiten als der sicher besten Option für die Zukunft des Unternehmens. Das Gegenteil wäre der Fall, wenn erst nach dem Ableben im Familienkreis bekannt würde, dass nur ein Kind zur Nachfolge auserkoren wurde. Daraus resultieren leider viele Auseinandersetzungen in Unternehmerfamilien. Wir Notare wissen: Für die gelungene Nachfolgeregelung gibt es kein Patentrezept. Diese Thematik ist nicht nur wegen ihrer wirtschaftlichen Belange sehr komplex. Gerade das Zusammenkommen individueller Vorstellungen und Ziele machen Nachfolgeplanungen zu einem Projekt, das Fingerspitzengefühl und Zeit erfordert. Als ausgewiesene Experten für das Erb- und Schenkungsrecht stehen wir ihnen dabei auch in unternehmensrechtlicher Hinsicht mit unseren Kenntnissen und unserer Erfahrung zur Seite.

Viele Erbfälle sind sowohl bei der vorsorgenden Gestaltung des Nachlasses wie auch bei der eines Tages erfolgenden Nachlassabwicklung von Herausforderungen geprägt. Besonders gravierend sind jedoch Erbfälle mit Auslandsbezug. Denn hier sind verschiedene Rechtsordnungen zu berücksichtigen, was ohne eine umfassende rechtliche Beratung für Komplikationen sorgen kann.

Verschiedene Rechtssysteme erfordern Spezialisten

Wenn sich Vermögenswerte im Ausland befinden, kann dies ebenso zu Schwierigkeiten führen wie ein Wohnsitz des Erblassers im Ausland mit Vermögenswerten im Inland. Erstreckt sich der Erbfall über mehr als einen Staat, kommen jeweils eigene Gesetze in unterschiedlichen rechtlichen Rahmen zum Tragen. Beide müssen in ihrem Zusammenwirken gekannt und aufeinander abgestimmt werden, damit ein Erbfall über Landesgrenzen hinweg sachgerecht abgewickelt werden kann. Oft scheint es dann in gut Wahl zu sein, neben dem Notar noch Experten für das jeweilige ausländische Recht heranzuziehen und dies nicht nur in zivil-, sondern auch in steuerrechtlicher Hinsicht. Dies würde also die Einschaltung eines Steuerberaters des jeweiligen anderen Landes bedeuten.

Rechtzeitig fachkundige Vorsorge treffen

Wenn ein Erblasser sein Erbe und seine Nachfolge vor unvorhergesehenen Auswirkungen der Landesgesetzgebung an seinem Aufenthaltsort schützen möchte, sollten rechtzeitig die deutschen Gesetze mit denen dieses Landes bei der Nachlassgestaltung abgeglichen werden. Das Testament oder der Erbvertrag mit Auslandsbezug lässt sich in vielen Fällen nur mit notarieller Beratung wirklich rechtssicher abfassen. Es kann beispielsweise sinnvoll sein, dabei eine Rechtswahl zu treffen. Diese Maßnahme verhindert, dass Vermögenswerte unter die Folgen einer fremden Rechtsordnung geraten – erschwerende Auswirkungen, die sich übrigens auch auf Vermögenswerten in Deutschland erstreckenden könnten.

Wenn Auslandserbfälle abgewickelt werden sollen

Zu den rechtlichen Fragen, die sich nach dem Tod einer Person im Ausland für die Hinterbliebenen stellen, gehören etwa: Soll die Erbschaft angenommen oder ausgeschlagen werden? Wie ist der Nachlass für die Miterben geregelt? Welche letztwilligen Anordnungen sind zu erfüllen? Auch die Abwicklung eines Nachlasses, bei dem Erblasser oder Vermögenswerte im Ausland verortet sind, kann durch Einbeziehung von Notaren als Rechtsberatern erleichtert werden. Ein typischer Fall wäre zum Beispiel die Erbringung eines Nachweises über die Erbenstellung im Ausland. Notare regeln dies unkompliziert, indem ein Europäisches

Nachlasszeugnis beantragt wird. Und auch für weitere Problemstellungen rund um den Erbfall mit Auslandsbezug sind wir Notare Ihre kompetenten Ansprechpartner.

Die Nachfolgeregelung im Familienunternehmen – rechtzeitige Vorkehrungen sichern den reibungslosen Fortbestand

Der Mittelstand ist das Rückgrat der deutschen Volkswirtschaft. Von den 3,7 Mio. deutschen Firmen sind sehr viele inhabergeführte Familienunternehmen. Hier kommt es auf die Weitergabe von Unternehmenswerten innerhalb der Familie auf die nächste Generation an – und doch ist gerade die Nachfolgeschaft ein Thema, dem sich viele Firmeninhaber ungern oder zu spät stellen. Wenn aber rechtzeitig Vorkehrungen für den Generationenwechsel getroffen werden, kann dieser oftmals heikle Schritt bereits im Vorfeld entschärft werden. Bei diesem für das Unternehmen existenziellen Prozess sind wir Notare Ihnen gerne behilflich.

Nachfolgeplanung statt negativer Konsequenzen

Wie Umfragen belegen, hat unter den Unternehmen im fortgeschrittenen Alter nur ein Drittel die Zeit und das Interesse, sie um familiäre Nachfolgeregelungen zu kümmern. Dies kann für die anderen Familienfirmen fatale Folgen haben. Wenn dem operativen Geschäft die volle Aufmerksamkeit gehört, könnten sich eines Tages problematische Erbschaftsauseinandersetzungen entspinnen – dann nämlich, wenn mehrere Mitglieder der Familie das Unternehmen gemeinschaftlich erben. Es passiert gar nicht so selten, dass infolge der sich daraus ergebenden  Streitigkeiten ein Unternehmen zerbricht. Wenn Inhaber jedoch frühzeitig und bei Vollbesitz ihrer geistigen Kräfte die Weichen stellen, lassen solche Debakel meist verhindern.

Die Vorteile einer lebzeitigen Übertragung

Denn Unternehmen steht für die Nachfolgeregelung ein umfassendes Rechtsinstrumentarium zur Verfügung. Die Rechtsform gibt den Rahmen dieser Möglichkeiten vor. Daher sind in einem ersten Schritt die Gesetzesvorlagen und etwaige Gesellschaftsverträge zu prüfen. Für eine GmbH etwa gelten bestimmte Regelungen, die auf andere Gesellschaftsformen nicht anwendbar sind. Auch ist eine Übergabe des Unternehmens keineswegs auf den Todesfall beschränkt – und dies auch nicht immer anzuraten. Denn mit einer Übertragung zu Lebzeiten können betagte Unternehmer den ohnehin einmal fälligen Generationenwechsel geordnet und über einen angemessenen Zeitraum sowie mit voller Entscheidungsgewalt einleiten. Dieser Weg ist oftmals dem des augenblicklichen Inhaberwechsels vorzuziehen. Dann liegt die Unternehmensführung im operativen Geschäft wie bei einem Lotsen noch eine Weile in den Händen des Firmenpatriarchen. Aber auch für den augenblicklichen Wechsel kann es triftige Gründe geben.

Zur rechtlichen Seite kommen individuelle Ziele

Es sind Fragen zu klären, was einer gewissen Vorlaufzeit bedarf. Zum Beispiel muss erörtert werden, ob der Nachfolger eine finanzielle Gegenleistung erbringen muss und in welcher Form diese stattfinden soll. Im Idealfall kann der scheidende Unternehmer seiner Familie die angestrebte Nachfolgelösung auseinandersetzen und mit dieser nachvollziehbar abstimmen – und zwar zu Lebzeiten als der sicher besten Option für die Zukunft des Unternehmens. Das Gegenteil wäre der Fall, wenn erst nach dem Ableben im Familienkreis bekannt würde, dass nur ein Kind zur Nachfolge auserkoren wurde. Daraus resultieren leider viele Auseinandersetzungen in Unternehmerfamilien. Wir Notare wissen: Für die gelungene Nachfolgeregelung gibt es kein Patentrezept. Diese Thematik ist nicht nur wegen ihrer wirtschaftlichen Belange sehr komplex. Gerade das Zusammenkommen individueller Vorstellungen und Ziele machen Nachfolgeplanungen zu einem Projekt, das Fingerspitzengefühl und Zeit erfordert. Als ausgewiesene Experten für das Erb- und Schenkungsrecht stehen wir ihnen dabei auch in unternehmensrechtlicher Hinsicht mit unseren Kenntnissen und unserer Erfahrung zur Seite.

An Notfälle mag man naturgemäß nicht denken – und doch ist es ein Gebot, gerade in unbeschwerten Zeiten rechtzeitig an Vorsorgeregelungen für die Möglichkeit einer Geschäftsunfähigkeit zu denken. Doch beim so wichtigen Thema Vollmacht gibt es leider auch unseriöse Angebote von Verwahrunternehmen, vor denen man sich im eigenen Interesse und dem seiner Angehörigen hüten sollte.

Zweifelhafte Angebote von kommerziellen Unternehmen

Weil die Notwendigkeit von General- und Vorsorgevollmachten sowie

Patientenverfügungen von immer mehr Bürgern erkannt wird, haben auch Unternehmen der Privatwirtschaft darin für sich ein einträgliches Geschäftsmodell erschlossen. Gegen ein zum Teil beträchtliches Entgelt bieten sie die treuhänderische Verwahrung von Originalvollmachten und Patientenverfügungen an, was sich bis zum Zugriff auf digitalisierte Dokumentenkopien von jedem Ort aus erstreckt.

Hier ist höchste Vorsicht geboten! Wenn Bevollmächtigte auf diese Weise Originaldokumente aus der Hand geben – sie sozusagen auslagern – , gefährden sie damit ihre Handlungsfähigkeit im Vorsorgefall. Wird etwa von Bevollmächtigten ein Mietvertrag gekündigt, so ist diese Kündigung unwirksam, wenn die Vollmachtsurkunde dem Vermieter nicht im Original oder in einer Ausfertigung vorgelegt werden kann und dieser die Kündigung zurückweist.

Akzeptanzprobleme mit der Unterschrift

Ähnliche Schwierigkeiten können sich bei der Patientenverfügung ergeben. Der von privaten Verwahrunternehmen beworbene weltweite Zugriff auf ein digitalisiertes Dokument hat in in etwa ebenso viel Wert wie ein eigenhändig per Scanner digitalisiertes Schriftstück. Bei solchen Kopien besteht keine Gewähr, dass die kopierte Vollmacht oder Patientenverfügung nicht bereits widerrufen oder im Original vernichtet wurde. Deshalb werden im Rechtsverkehr nur eigenhändig unterschriebene Dokumente akzeptiert. Hier ist die Schriftform ausschlaggebend. Auch digitalisierte Vollmachten sind durchaus gängig. Diese müssen dann aber mit einer besonderen qualifizierten elektronischen Signatur versehen sein. Ein elektronischer Stift erfüllt diese Anforderungen nicht.

Nichts kann eine notarielle Aufbewahrung ersetzen

Man muss nicht immer vom Schlimmsten ausgehen. Doch einmal angenommen, nach einer überraschenden Einlieferung ins Krankenhaus liegen Vorsorgevollmacht und Patientenverfügung im Original bei einem privaten Verwahrunternehmen. Auf Nachfrage der Ärzte sind sie damit in akzeptabler Form nicht greifbar. Dann ist das sicher mit Kosten verbundene Herbeibringen dieser Originaldokumente ein zusätzlicher Stressmoment in einer ohnehin schon nervenzehrenden Situation.

Nur Notare sichern die Handlungsfähigkeit und die sichere Aufbewahrung von Originaldokumenten! Die notariell beurkundete General- und Vorsorgevollmacht bietet mehrere Vorteile gegenüber kommerziellen Services. Notare nehmen die Dokumente ohne Zusatzkosten in die Urkundensammlungen bewahren Sie dort auf Wunsch über Jahrzehnte sicher auf. Anders als bei der kommerziellen Verwahrung erhalten die Vollmachtgeber oder deren Vertrauenspersonen Ausfertigungen dieser notariellen Urkunden. Diese Ausfertigungen sind nicht lediglich Kopien, sondern werden im Rechtsverkehr wie die Originaldokumente behandelt. Wer eine solche Ausfertigung verlegt, kann damit rechtssicher eine Bevollmächtigung oder die in einer Patientenverfügung abgegebene Erklärung nachweisen.

Sichere Verwahrung und Handlungsfähigkeit ohne zusätzliche Kosten

Bei Verlust einer Ausfertigung kann beim Notar nachträgliche eine neue beantragt werden. Geht hingegen eine privatschriftliche oder rein unterschriftsbeglaubigten Vollmacht verloren, lässt sich diese nicht mehr so einfach durch eine Neuerrichtung ersetzen, weil der Vollmachtgeber oft nicht mehr geschäftsfähig ist. Dieser kann jedoch dem Notar auf Wunsch die Befugnis erteilen, unter vorher definierten Umständen Ausfertigungen an die Bevollmächtigten auszuhändigen. In kritischen Situationen wird so eine zeitaufwendige und womöglich kostenintensive Dokumentenrecherche vermieden.

Warum die Registrierung im Zentralen Vorsorgeregister?

Nach erfolgter Errichtung einer Vorsorgevollmacht oder einer

Patientenverfügung werden diese beim Zentralen Vorsorgeregister der Bundesnotarkammer registriert. Der Hintergrund: Im Notfall können das Betreuungsgericht und die behandelnden Ärzte sofort feststellen, ob es Vorsorgevollmacht oder Patientenverfügung gibt, um dann die im Zentralen Vorsorgeregister nachgewiesenen Vertrauenspersonen zu kontaktieren.

Wer erbt, hat nach dem Ableben des Erblassers meist erst einmal andere Gedanken und Gefühle zu bewältigen als juristische Sachverhalte. Und doch ist es gerade dann von Wichtigkeit, seine Stellung als Erbe dokumentarisch bestätigen zu können – mit einem Erbnachweis.

Was ist ein Erbschein und wozu diente er?

Behörden, Banken, Versicherungen, Grundbuchämter oder Register müssen sich rechtskräftig davon überzeugen können, wer als gesetzlicher Erbe auftreten darf. Sie fordern daher einen Nachweis der Erbenstellung. Dieser wird in erster Linie mit einem Erbschein erbracht und ist ein amtliches Zeugnis in Form einer öffentlichen Urkunde. Ein Erbschein dient als Ausweis eines Erben, der Größe seines Erbteils und möglicher Beschränkungen. Für seine Ausstellung ist das Amtsgericht als Nachlassgericht zuständig, in dessen Bezirk der Verstorbene seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte.

So wird der Erbschein beantragt

Ein Erbschein muss eigens beantragt werden. Das kann bei Gericht erfolgen oder auch bei einem Notar – wie etwa unserer Kanzlei. Wenn es kein Testament gibt, müssen Erben für den Antrag auf einen Erbschein die Sterbeurkunde sowie Urkunden als Nachweis des Verwandtschaftsverhältnisses mit dem Verstorbenen vorweisen. Dazu gehören insbesondere Heirats- oder Geburtsurkunden. Ansonsten ist auch das Testament vorzulegen. Wenn mehrere Familienmitglieder Erben sind, ist es ausreichend, wenn nur ein Miterbe einen Erbschein beantragt.

Regelungen für Sonderfälle

In seltenen Fällen stellt sich später heraus, dass ein Erbschein falsch ist, weil ein nicht bekanntes Testament auf einmal doch aufgetaucht ist. Dann wird der Erbschein vom Nachlassgericht für ungültig erklärt und wieder eingezogen. Auch kann es vorkommen, dass eine Erbschaft ohne Testament bereits unter den vermeintlichen Erben aufgeteilt wurde. Oder eine Veräußerung an Dritte stattfand. In diesem Fall dürfen sich Dritte darauf berufen, dass sie auf den Inhalt des Erbscheins vertraut haben. Jedoch müssen die vermeintlichen Erben die Erbschaft und auch den Verkaufserlös an die wahren Erben herausgeben. Sie nämlich können sich nicht darauf berufen, durch den als falsch erwiesenen Erbschein als Erben ausgewiesen zu sein.

Wann ein Erbschein nicht erforderlich ist

Bei einem notariell beurkundeten Testament ist ein Erbschein als Nachweis der Erbenstellung zumeist nicht nötig. Denn zusammen mit dem gerichtlichen Eröffnungsprotokoll genügt das notarielle Testament als Erbnachweis. Nur wenn konkrete Zweifel an der Erbenstellung bestehen, können Nachlassschuldner das Vorlegen eines Erbscheins einfordern.

Wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt, dürfte dies in den meisten Fällen der finanziell wie auch für das Privatleben bedeutendste Geschäftsabschluss im Leben sein. Aus Sicht des Notars gilt es für Käufer wie Verkäufer einiges zu beachten:

Ausschluss von Sachmängelansprüchen: Gekauft wie gesehen

Es versteht sich von selbst, dass Käufer die von ihnen ausgewählte Immobilie gewissenhaft in Augenschein nehmen und prüfen sollten. Dazu mahnen aber auch juristische Gründe: Denn bei einem gebrauchten Gebäude schließt der Kaufvertrag in der Regel Sachmängelansprüche aus. Käufer können Mängel damit nur geltend machen, wenn eine bestimmte Beschaffenheit der Immobilie vereinbart wurde und der Verkäufer für diese Beschaffenheit eine Garantie übernommen hat oder einen Mangel arglistig verschwieg. Deshalb sollten sich Käufer ein gründliches Bild ihres Traumhauses machen und dieses auf versteckte Mängel hin untersuchen. Gibt es beispielsweise defekte Leitungen? Oder Schäden durch Feuchtigkeit? Solche Mängel müssen vom Verkäufer nur offengelegt werden, wenn sie ihm bekannt sind. Je älter das Gebäude, desto anspruchsvoller sollte die Besichtigung ausfallen – am besten unter Mitwirken eines Fachmanns. Verkäufer wiederum sind gut beraten, wenn sie auch ungefragt die Kaufinteressenten über alle ihnen bekannten Mängel informieren. Auf diese Weise lässt sich ein später möglicher Arglistvorwurf frühzeitig entkräften.

Weiterhin müssen Käufer Einsicht in alle relevanten Unterlagen zu dieser Immobilie nehmen, die ihnen von Käuferseite möglichst früh zur Verfügung gestellt werden sollten. Dazu gehören:

● Baugenehmigung

● Baupläne

● Energieausweis

● Grundrisse

● bei vermieteten Immobilien der Mietvertrag und Nachweise über Mieteinkünfte

● bei Wohnungs- oder Teileigentum die Teilungserklärung und Versammlungsprotokolle

● Nachweise über Modernisierungen und wertsteigernde Reparaturen

Soll die Immobilie finanziert werden?

Möglichst frühzeitig sollten sich Käufer im Klaren darüber sein, ob sie die Transaktion ganz oder teilweise durch ein Darlehen finanzieren möchten – oder ob genügend Eigenmittel vorhanden sind, um den Erwerb daraus zu bestreiten. Dabei ist darauf zu achten, dass der tatsächliche Kapitalbedarf den reinen Kaufpreis übersteigt. Zu den Kaufnebenkosten zählen unter anderem die Grunderwerbsteuer, eine möglicherweise anfallende Maklerprovision, Kosten für nötige Modernisierungen und Renovierungen sowie Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt.

Auf steuerliche Besonderheiten achten

Außerdem empfiehlt sich eine Rücksprache mit dem Steuerberater. Denn der Verkauf einer Immobilie kann unter bestimmten Umständen die Zahlung einer Spekulationssteuer nach sich ziehen. Steuerlicher Ratschlag ist gerade bei einer betrieblichen Nutzung der Immobilie wichtig, wenn sie also nicht ausschließlich zu privaten Wohnzwecken erworben werden soll.

So leisten wir Notare unparteiische Unterstützung

Noch vor einer notariellen Beurkundung klärt der Notar beide Vertragsparteien objektiv über potenzielle Risiken bei der Vertragsgestaltung und mögliche Alternativen vor. Erst dann wird gemäß den Interessen der Beteiligten ein Kaufvertrag erstellt. Nach der Beurkundung sorgt der Notar für die reibungslos Vertragsabwicklung und stellt sicher, dass der Verkäufer den Kaufpreis und der Käufer sein neues Immobilieneigentum erhält. Auch im Anschluss daran finden Käufer wie Verkäufer in uns Notaren kompetente Ansprechpartner bei weiteren Fragestellungen.

Bundeseinheitliche Notarkosten

Die notarielle Beratung sowie die Gestaltung von Vertragsentwürfen ist unabhängig vom Aufwand bereits in der Beurkundungsgebühr enthalten. Die Notarkosten sind in ganz Deutschland im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Beim Eigentümerwechsel einer Immobilie fallen also für die Notartermine verbindliche und bei jedem Notar identische Kosten an.

Wenn ein Bankdarlehen zur Finanzierung einer Immobilie abbezahlt ist, heißt dies noch nicht, dass damit die Sicherheiten aus dem Grundbuch verschwinden. Deshalb sollten Käufer zur Vermeidung späterer Probleme selbst darauf achten, dass der Eintrag der Grundschuld gelöscht wird.

Keine automatische Löschung der Grundschuld

Der Erwerb von Wohneigentum mittels eines Darlehens ist ein üblicher Weg, sich den großen Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Dazu gehört auch ein Grundbucheintrag dieser Grundschuld gegenüber der Bank zu deren Sicherheit. Denn sollte das Darlehen nicht ordnungsgemäß zurückgezahlt werden, darf die Bank, die das Geld vorgestreckt hat, die Immobilie selbst verwerten. Die korrekte Tilgung eines Darlehens wird allerdings nicht automatisch im Grundbuch dokumentiert. Einer Löschung der Grundschuld müssen zuvor sowohl Bank als auch Eigentümer durch eine Erklärung vor dem Grundbuchamt zugestimmt haben. Wurde bei der Bestellung der Grundschuld zudem ein Grundschuldbrief erstellt und ist dieser womöglich verloren gegangen, bedarf es eines aufwendigen und teuren Verfahrens, diesen für kraftlos zu erklären. Ein fortbestehender Eintrag kann vor allem dann Schwierigkeiten machen, wenn die Immobilie wieder verkauft werden soll. Fehlen dann Unterlagen wie der Grundschuldbrief, fließt vorerst kein Geld vom neuen Käufer. Denn die Notare müssen sicherstellen, dass eine Immobilie unbelastet auf den neuen Eigentümer übergeht. Bestehende Grundschuldeinträge oder fehlende Dokumente sind deshalb Hindernisse, die Immobilieneigentümer vorsorglich ausräumen sollten.

Der Grundschuldbrief gehört sorgfältig aufbewahrt

Wurde die Grundschuld ohne Brief ins Grundbuch eingetragen, steht dort ein Vermerk wie „brieflos“ oder „ohne Brief“. Dies kann vom Eigentümer der Immobilie schnell herausgefunden werden. Für den Fall, dass dieser Hinweis fehlt, das Darlehen aber schon getilgt wurde, empfiehlt sich ein genauer Blick in die eigenen Unterlagen. Wurde der Grundschuldbrief bereits von der Bank geschickt? Andernfalls sollte dort dringend nachgefragt werden. Das Dokument besteht aus einem auffälligen gelben, besonders festen Urkundenpapier und sollte nach Zusendung durch die Bank sicher verwahrt werden.

Klare Verhältnisse vor der Immobilien-Weitergabe

Eigentümer sind zur Löschung der Grundschulden im Grundbuch keineswegs verpflichtet. Unter Umständen ist ein Fortbestehen des Eintrags sogar zweckmäßig – etwa wenn für Renovierungsarbeiten oder einen Anbau ein neues Darlehen aufgenommen werden soll. Dann nämlich könnte die Grundschuld weiter genutzt werden. Dieser Weg ist aber mit Unsicherheiten behaftet und vor allem von der Zinsentwicklung seither abhängig. Wenn solche Überlegungen keine Rolle spielen, ist die rechtzeitige Löschung der Grundschulden der bessere Weg. Es muss nicht unbedingt ein Verkauf bevorstehen. Gerade im Hinblick auf eine Weitergabe der Immobilie an die nächste Generation ist ein reiner Tisch im Grundbuch unerlässlich. Und im Erbfall würde eine Suche nach verlegten oder gar nicht vorhandenen Unterlagen die schmerzliche Situation noch weiter erschweren.

Es gibt gute Gründe, sein Testament bei einem Amtsgericht verwahren zu lassen. Das gilt auch für eigenhändig errichtete, also verfasste Testamente, deren Vorlage als Originalurkunde eines Tages entscheidend für den Wirksamkeitsnachweis sein kann. Die Inanspruchnahme privater Dienste als Testamentsverwahrer ist hingegen mit gravierenden Unsicherheiten verbunden.

Wenn das Testament verlegt wurde …

Leider passiert es immer wieder einmal, dass Testamente nicht auffindbar sind, wenn sie gebraucht werden. So legen manche Erblasser diese wichtige Urkunde so vermeintlich sicher ab, dass sie von den Hinterbliebenen nicht gefunden wird. Oder sie wurde einer Vertrauensperson anvertraut, die sie ihrerseits verlegt hat. Nun mag der Inhalt eines Testaments durchaus unstrittig bekannt sein – im Erbfall ist bei Verlust der Originalurkunde dennoch mit Schwierigkeiten zu rechnen. Tim Hofmann, Geschäftsführer der Notarkammer Sachsen, warnt: „ Liegen nur einfache Kopien des Testaments vor oder ist der Inhalt nur aus mündlichen Mitteilungen bekannt, ist es den Erben in einem Erbscheinsverfahren oder einem Erbrechtsstreit oftmals nicht möglich, die formgültige Errichtung eines Testaments oder die Vollständigkeit und Lückenlosigkeit der vorgelegten Kopie nachzuweisen.“

Die amtliche Verwahrung von notariell errichteten Testamenten

Wenn ein Testament unter notarieller Mitwirkung errichtet wurde, übergibt der Notar das Original der Urkunde an ein Amtsgericht zur besonderen amtlichen Verwahrung. Dies ist verpflichtend geregelt. Zugleich wird es im Zentralen Testamentsregister der Bundesnotarkammer registriert. Auch Erbverträge, die ausschließlich notariell zu errichten sind, werden auf diese Weise sicher verwahrt. Tritt der Erbfall ein, erhält das Amtsgericht eine entsprechende Nachricht vom Zentralen Testamentsregister, woraufhin es die Originalurkunde an das zuständige Nachlassgericht überstellt. Damit ist das Risiko eines Verlustes ausgeschlossen. Der Erblasser muss sich daher um nichts kümmern und ist der Sorgen um die angemessene Verwahrung seines Testaments enthoben.

Mehrere Verwahrungsmöglichkeiten bei privatschriftlichen Testamenten

Ein sogenanntes privatschriftliches Testament wird vom Erblasser eigenhändig errichtet, sodass dessen Aufbewahrung in seinem eigenen Ermessen liegt. Aber auch dann steht ihm der Weg offen, das Schriftstück in die Verwahrung eines beliebigen Amtsgerichts zu geben. Dazu muss er lediglich seine Geburtsurkunde vorlegen und eine einmalige Gebühr von rund 90 bis 100 entrichten. Als Bestätigung der Verwahrung erhält der Erblasser einen Hinterlegungsschein. Die automatische Registrierung im Zentralen Testamentsregister ist damit ebenfalls sichergestellt. Im Todesfall erhält das zuständige Nachlassgericht wie beim notariellen Testament eine Mitteilung. Möchte der Erblasser das Testament widerrufen oder hat andere Gründe, es vom Gericht zurückzufordern, so ist dies jederzeit problemlos möglich.

Vorsicht vor privaten Hinterlegungsanbietern

Dann gibt es noch private Anbieter, die eine Hinterlegung von Testamentsurkunden kommerziell betreiben. Bei ihnen ist schwer nachprüfbar, wie sicher deren Aufbewahrung des Testaments ist und wie es um die tatsächliche Verfügbarkeit im Erbfall steht. Problematisch wird es unter anderem, wenn diese keiner staatlichen Kontrolle unterliegenden Dienstleister in die Insolvenz geraten. Weil es sich um private Firmen handelt, erhalten diese im Sterbefall auch keine Mitteilung vom Zentralen Testamentsregister. Den Hinterbliebenen werden dadurch zusätzliche Mühen abverlangt, denn ein privater Anbieter als Testamentsverwahrer könnte ihnen unter Umständen nicht bekannt sein. Dies führt dann soweit, dass Hinterbliebene womöglich nicht einmal vom Vorhandensein eines Testaments wissen. Schließlich liegen auch die Aufbewahrungskosten bei privaten Serviceunternehmen meist deutlich über der nur einmalig fälligen Gerichtsgebühr.

Was die Zahl von Auskünften und Hinweisen betrifft, hat das Thema Geldwäsche in den letzten Jahren deutlich Fahrt aufgenommen. Der Gesetzgeber ergreift zahlreiche Maßnahmen, um Geldwäsche zu verhindern. Das ist auch gut so – allerdings bringen die zusätzlichen Vorschriften einige Neuerungen mit sich, die insbesondere Personen aus der Immobilienbranche kennen sollten. Wir zeigen Ihnen die wichtigsten Fallstricke auf, damit Sie auch in Zukunft rechtssicher agieren können.

Was ist neu?

Am 1. April 2023 wurde mit der reformierten Fassung des Geldwäschegesetzes eine neue Stufe gezündet. Sie sorgt dafür, dass wir Notare unsere Mandanten intensiv „durchleuchten“ müssen – etwa beim Verkauf einer Immobilie. Wir haben Fragen zu klären wie: Woher kommt der Verkäufer? In welchem Interesse handelt er? Gibt es Auftraggeber im Hintergrund? Woher stammt das Geld beim Käufer? In welche Kanäle gelangt es beim Verkäufer? Diesen Fragen müssen wir von Rechts wegen gewissenhaft nachgehen und Ergebnisse dokumentieren. Dabei sind wir uns der Probleme dieses Vorgehens bewusst. Es ist etwa nicht immer leicht, eine zuverlässige Dokumentation über Geldflüsse zu erstellen. Die Recherche als Zurückgehen bis zum letzten Ursprung der fraglichen Geldmittel ist sehr aufwendig und nimmt viel Zeit in Anspruch.

Das neue Transparenzregister

Bei der Umsetzung des neuen Geldwäschegesetzes sind wir Notare in vielen Fällen auf externe Unterstützung angewiesen. Wertvolle Hilfe leistet dabei das Transparenzregister. Neben dem Handelsregister bietet es eine weitere Form der Transparenz, die insbesondere dem Informationsaustausch zwischen den europäischen Ländern dient. Ausländische Behörden können so auf Informationen aus Deutschland zugreifen, ohne der deutschen Sprache mächtig zu sein und sich im Handelsregister auskennen zu müssen.

Wann greift das Beurkundungsverbot?

Unsere Mandanten wissen: Wir dürfen nicht beurkunden, wenn sie nicht im Transparenzregister stehen. So ist es im Geldwäschegesetz geregelt. Die Melde- und Informationspflichten müssen für eine Beurkundung erfüllt sein. Ein gesetzliches Beurkundungsverbot gilt auch unabhängig vom Transparenzregister dann, wenn wir nicht wissen, wer genau hinter einer Immobilientransaktion steht und wo die Fäden zusammenlaufen. Für uns beginnt das Beurkundungsverfahren also bereits beim ersten informellen Mandantenkontakt.

Dokumentation auch aus Eigenschutz

Es ist vielleicht interessant zu wissen, dass den Straftatbestand der Geldwäsche auch derjenige erfüllt, der seinen Kontrollpflichten nicht nachgekommen ist. Notare, Anwälte oder Steuerberater sind sich der daraus resultierenden Sorgfaltsverantwortung sehr bewusst. Hierbei geht es weniger um Vorsatz als um Leichtfertigkeit, die wir nur durch eine lückenlose Dokumentation ausschließen können.

Das Barzahlungsverbot

Der Gesetzgeber will vermeiden, dass Gelder aus dunklen Kassen fließen. Das ist der Hintergrund für das neue Barzahlungsverbot. Völlig neu für uns Juristen: Das Geldwäschegesetz als Ordnungsvorschrift im Polizeirecht greift jetzt in das Zivilrecht ein. Vom ersten Cent an erfüllen nun Barzahlungen die Kaufpreisschuld nicht mehr. Was bedeutet das aber für den Käufer, der eine Immobilie bar erworben hat – wenn man voraussetzt, dass er es nicht besser wusste und beim Kauf nicht in Kenntnis der Gesetzeslage war? Er hat zumindest einen Anspruch auf Rückforderung der bar ausbezahlten Summe. Daraus können sich aber Probleme ergeben, etwa wenn es um Nachweise geht.

Kein Weg führt an Nachweisen vorbei

Nachweise sind ein weiteres Thema der aktuellen Reform des Geldwäschegesetzes.  Für den Umschreibungsantrag beim Grundbuchamt ist nicht mehr nur die Bestätigung des Verkäufers erforderlich, dass der Kaufpreis bezahlt wurde. Nunmehr werden auch Nachweise über den stattgefundenen Geldfluss von Bank zu Bank gefordert. In diesem Fall genügt eine Bankbestätigung aus dem Onlinebanking. Wir verstehen durchaus, dass Mandanten dies als Eingriff in ihre Privatsphäre sehen können, aber der Gesetzgeber lässt hierbei keinen Spielraum. Solche Dinge sprechen wir daher frühzeitig an – auch um Hemmschwellen abzubauen. Das beste Argument dafür ist: Die Nachweispflicht dient letztlich einem guten Zweck. Denn wenn der Kaufpreis ohne Nachweis bezahlt wurde, ist keine notarielle Eigentumsumschreibung möglich.

Die Meldepflicht unter gewissem Voraussetzungen

Ein weiterer, auch für uns Punkt: Mandanten konnte sich bisher absolut auf die Verschwiegenheitspflicht des Notars verlassen – selbst gegenüber den Strafverfolgungsbehörden. Ihre Nachweise sind bei uns in sicheren Händen. Das Geldwäschegesetz jedoch verpflichtet uns zur Meldung, wenn bestimmte Umstände vorliegen, etwa eine unterbliebene Mitwirkung. Vor dem beurkundeten Kaufvertrag gibt es Vorleistungspflichten, die wir frühzeitig bei unseren Mandanten anfragen. Das kann etwa eine geleistete Anzahlung betreffen. Hier befinden wir Notare uns in einem sicher nicht einfachen Spagat zwischen Verschwiegenheits- und Meldepflicht. Dabei sind wir bestrebt, immer im Sinne unserer Mandanten zu handeln. Unsere geschulten Mitarbeiter sind in der Lage, viele dahin gehende Problemstellungen bereits im Vorfeld zu lösen.

Komplexe Fragestellungen lassen sich leider nicht immer in einfache Antworten fassen. So auch beim schwer überschaubaren Themenbereich Rechtsgeschäfte von Minderjährigen, elterliche Vertretungsmacht und Genehmigung durch ein Familiengericht. Eltern von Minderjährigen stehen vor dem Problem, ob sie selbst eine Erklärung für ihr Kind abgeben können, wenn es erbt, eine Immobilie verkaufen will oder Unternehmensanteile geschenkt bekommt. Ist womöglich doch eine andere Instanz zuständig? Und wie verhält es sich bei einer Vormundschaft oder angeordneten Betreuung. In all diesen Fällen sind wir Notare Ihre versierten Ansprechpartner.

Barzahlung könnte zu Kapitalverlust führen

Das Barzahlungsverbot bei Immobiliengeschäften wurde bereits im Koalitionsvertrag verankert und durch einen Beschluss der Bundesregierung Ende 2022 nun rechtsgültig. Es greift beim Kauf und Tausch von Immobilien sowie beim Erwerb von Gesellschaftsanteilen mit Immobilienvermögen. Neben Bargeld ist auch eine Bezahlung mit Edelmetallen, Edelsteinen oder Kryptowährung verboten. Käufer seitig ergeben sich beträchtliche Probleme, wenn ein Immobilienkauf dennoch gegen Bares vonstattenging. Dann nämlich bleibt die Kaufpreisforderung des Verkäufers vor dem Gesetz bestehen. Der unzulässig bar entrichtete Kaufpreis müsste abermals und diesmal unbar beglichen werden, was das Risiko aufwirft, die zuvor getätigte Barzahlung zurückfordern zu müssen. Ist der Verkäufer zahlungsunfähig, könnte dies zu empfindlichen Verlusten führen.

Der gerichtliche Genehmigungsvorbehalt

Kinder werden bei Vertragsabschlüssen zumeist durch ihre Eltern oder den Vormund vertreten. Nicht immer ist dies ausreichend. Bei Interessenkonflikten etwa muss das Familiengericht einen sogenannten Ergänzungshelfer bestellen, der die notwendigen Erklärungen anstelle der Eltern abgibt. Dies wird etwa dann gehandhabt, wenn das Kind eine Eigentumswohnung von seinen Großeltern geschenkt bekommt, an der auch seine Eltern Interesse haben könnten.

Auch bei einem Verkauf eines Grundstücks, dessen Belastung mit einer Grundschuld, einer ausgeschlagenen Erbschaft oder beim Verzicht auf den Pflichtteil bedarf es der Genehmigung durch das Familiengericht. Dieser Genehmigungsvorbehalt des Gerichts dient dem Schutz des Grundvermögens des Kindes in Fällen, die vor dem Gesetz als besonders bedeutsam dastehen.

Die als Vorwegnahme der Erbfolge gewünschte Übertragung von Immobilien auf Minderjährige ist eine relativ häufig gehandhabte Praxis. Sie wird vom Familiengericht im Hinblick auf eine spätere Veräußerung betrachtet. Um dem Kindeswohl zu dienen, erfolgt eine Genehmigung nur dann, wenn sichergestellt werden muss, dass die geplante Veräußerung auch unter fairen marktüblichen Bedingungen vonstattengeht.

Einbeziehung des Gerichts bei Unklarheiten

Der Genehmigungsvorhalt des Familiengerichts erschließt sich nicht pauschal, sondern hängt vom Einzelfall ab. Es kann in bestimmten Situationen sinnvoll sein, das Familiengericht vorsorglich zu beteiligen — etwa bei der Übertragung von Unternehmensanteilen auf Minderjährige, wenn nicht nur mit Blick auf die Immobilienverwaltung unklar ist, ob diese Gesellschaft lediglich vermögensbildend oder doch auf Erwerb ausgerichtet ist.

Das Ausschlagen einer Erbschaft durch das Kind muss innerhalb einer Sechswochenfrist erklärt werden. Innerhalb dieses Zeitraums kann es durchaus geboten sein, dass ebenfalls eine Genehmigung durch das Familiengericht eingeholt werden muss. Das Gericht muss eine Ausschlagung insbesondere dann genehmigen, wenn Minderjährige gemeinsam mit einem sorgeberechtigten Elternteil nach dem Tod dessen Ehepartners erben. Erfolgt die Erbschaft jedoch erst durch das Ausschlagen des Erbes durch diesen Elternteil, bedarf es keiner gerichtlichen Genehmigung.

Was ist zu tun?

Dies mag für Laien recht undurchschaubar klingen. Sobald aber Minderjährige in Rechtsgeschäfte, Erbschaften oder Schenkungen involviert sind, entheben wir Notare Sie der Sorge, selbst über das weitere Vorgehen entscheiden zu müssen. Wir prüfen, ob Eltern oder ein Vormund das Kind betreten können oder ob es vielleicht doch einer gerichtlichen Genehmigung bedarf. Ebenso unterstützen wir Sie bei der Bestellung eines Ergänzungspflegers oder kümmern uns um die erforderlichen Genehmigungen für die Abwicklung von Immobiliengeschäften.

Sie möchten eine Immobilie erwerben oder veräußern? Dann dürfte diese Nachricht für Sie von besonderer Wichtigkeit sein: Seit 1. April 2023 gilt in Deutschland ein Barzahlungsverbot bei Immobiliengeschäften. Gegenüber dem Notar ist die bargeldlose Zahlungsabwicklung nachzuweisen – andernfalls kann es zu Verzögerungen bei der Transaktion und weiteren Problemen kommen. Verstöße sind nicht nur meldepflichtig. Sie sind mit dem ernst zu nehmende finanziellen Risiko für Käufer verbunden, die Kaufzahlung unter Umständen erneut leisten zu müssen.

Barzahlung könnte zu Kapitalverlust führen

Das Barzahlungsverbot bei Immobiliengeschäften wurde bereits im Koalitionsvertrag verankert und durch einen Beschluss der Bundesregierung Ende 2022 nun rechtsgültig. Es greift beim Kauf und Tausch von Immobilien sowie beim Erwerb von Gesellschaftsanteilen mit Immobilienvermögen. Neben Bargeld ist auch eine Bezahlung mit Edelmetallen, Edelsteinen oder Kryptowährung verboten. Käufer seitig ergeben sich beträchtliche Probleme, wenn ein Immobilienkauf dennoch gegen Bares vonstattenging. Dann nämlich bleibt die Kaufpreisforderung des Verkäufers vor dem Gesetz bestehen. Der unzulässig bar entrichtete Kaufpreis müsste abermals und diesmal unbar beglichen werden, was das Risiko aufwirft, die zuvor getätigte Barzahlung zurückfordern zu müssen. Ist der Verkäufer zahlungsunfähig, könnte dies zu empfindlichen Verlusten führen.

Notarielle Pflicht zur Überwachung

Wir Notare sehen uns künftig in der Überwachungspflicht des neuen Barzahlungsverbots. Für bargeldlose Zahlungen sind uns Nachweise wie Kontoauszüge und Bankbestätigungen vorzulegen, deren Schlüssigkeit wir prüfen. Hier spielt auch der Zeitfaktor eine Rolle, denn die Umschreibung des Eigentums würde sich verzögern, solange ein solcher Nachweis nicht erbracht wurde.

Notare als Speerspitze der Geldwäschebekämpfung

Liegt uns als Kanzlei der Fall eines Verstoßes gegen das Barzahlungsverbot vor, müssten wir zudem eine Meldung an die zentrale Anti-Geldwäscheeinheit machen. Im Zusammenhang mit weiteren Regelungen kommt uns Notare eine zentrale Rolle bei der Bekämpfung von Geldwäsche zu. Nach dem Finanzbereich sind wir mit Abstand die größte Meldegruppe zur Verhinderung illegaler Aktivitäten. Das neue Barzahlungsverbot bei Immobiliengeschäften hat diese gesellschaftliche Schutzfunktion der deutschen Notare noch einmal erweitert. Sie wird von uns dahingehend erfüllt, dass wir Klienten und mögliche Auftraggeber sicher identifizieren und Transaktionen gewissenhaft auf das Risiko einer Geldwäsche hin prüfen. Liegen bestimmte Verdachtsmomente vor, sehen wir uns zur Erstattung einer Meldung gezwungen.