Sie möchten eine Immobilie erwerben oder veräußern? Dann dürfte diese Nachricht für Sie von besonderer Wichtigkeit sein: Seit 1. April 2023 gilt in Deutschland ein Barzahlungsverbot bei Immobiliengeschäften. Gegenüber dem Notar ist die bargeldlose Zahlungsabwicklung nachzuweisen – andernfalls kann es zu Verzögerungen bei der Transaktion und weiteren Problemen kommen. Verstöße sind nicht nur meldepflichtig. Sie sind mit dem ernst zu nehmende finanziellen Risiko für Käufer verbunden, die Kaufzahlung unter Umständen erneut leisten zu müssen.

Barzahlung könnte zu Kapitalverlust führen

Das Barzahlungsverbot bei Immobiliengeschäften wurde bereits im Koalitionsvertrag verankert und durch einen Beschluss der Bundesregierung Ende 2022 nun rechtsgültig. Es greift beim Kauf und Tausch von Immobilien sowie beim Erwerb von Gesellschaftsanteilen mit Immobilienvermögen. Neben Bargeld ist auch eine Bezahlung mit Edelmetallen, Edelsteinen oder Kryptowährung verboten. Käufer seitig ergeben sich beträchtliche Probleme, wenn ein Immobilienkauf dennoch gegen Bares vonstattenging. Dann nämlich bleibt die Kaufpreisforderung des Verkäufers vor dem Gesetz bestehen. Der unzulässig bar entrichtete Kaufpreis müsste abermals und diesmal unbar beglichen werden, was das Risiko aufwirft, die zuvor getätigte Barzahlung zurückfordern zu müssen. Ist der Verkäufer zahlungsunfähig, könnte dies zu empfindlichen Verlusten führen.

Notarielle Pflicht zur Überwachung

Wir Notare sehen uns künftig in der Überwachungspflicht des neuen Barzahlungsverbots. Für bargeldlose Zahlungen sind uns Nachweise wie Kontoauszüge und Bankbestätigungen vorzulegen, deren Schlüssigkeit wir prüfen. Hier spielt auch der Zeitfaktor eine Rolle, denn die Umschreibung des Eigentums würde sich verzögern, solange ein solcher Nachweis nicht erbracht wurde.

Notare als Speerspitze der Geldwäschebekämpfung

Liegt uns als Kanzlei der Fall eines Verstoßes gegen das Barzahlungsverbot vor, müssten wir zudem eine Meldung an die zentrale Anti-Geldwäscheeinheit machen. Im Zusammenhang mit weiteren Regelungen kommt uns Notare eine zentrale Rolle bei der Bekämpfung von Geldwäsche zu. Nach dem Finanzbereich sind wir mit Abstand die größte Meldegruppe zur Verhinderung illegaler Aktivitäten. Das neue Barzahlungsverbot bei Immobiliengeschäften hat diese gesellschaftliche Schutzfunktion der deutschen Notare noch einmal erweitert. Sie wird von uns dahingehend erfüllt, dass wir Klienten und mögliche Auftraggeber sicher identifizieren und Transaktionen gewissenhaft auf das Risiko einer Geldwäsche hin prüfen. Liegen bestimmte Verdachtsmomente vor, sehen wir uns zur Erstattung einer Meldung gezwungen.

In Zukunft verfügen Ehegatten über mehr Handlungsmöglichkeiten in Notsituationen. Dafür sorgt eine Reformierung des Vormundschafts- und Betreuungsrechts. Seit 1. Januar 2023 gilt der neue § 1358 BGB, der Ehepartnern für den Notfall ein gegenseitiges Vertretungsrecht in der Gesundheitssorge gewährt. Dieses Recht greift maximal sechs Monate, bewegt sich in einem engen Rahmen an Voraussetzungen und trifft nur auf Gesundheitsbelange zu. Wer eine dauerhafte Lösung sucht, sollte sich daher mittels General- und Vorsorgevollmachten weitergehende und unbefristete Handlungsoptionen sichern.

Es dürfen keine Ausschlussgründe vorliegen

Auf § 1358 BGB kann sich ein Ehegatte künftig gegenüber dem behandelnden Arzt berufen, wenn sein Partner infolge einer Erkrankung oder eines Unfalls nicht mehr handlungs- und entscheidungsfähig ist. Der Arzt hat dann zu prüfen, ob nicht ein Betreuer bestellt oder eine Vorsorgevollmacht erteilt wurde – beides gilt als Ausschlussgrund. Auch wenn ein Widerspruch gegen das Ehegattenvertretungsrecht als Eintrag im Zentralen Vorsorgeregister (ZVR) besteht, schließt dies die Anwendung des neuen Paragraphen aus. Außerdem muss der vertretende Ehegatte dem Arzt eine Bestätigung in schriftlicher Form vorlegen, dass kein Ausschlussgrund vorliegt, er das Vertretungsrecht zuvor noch nicht ausgeübt hat und keine andere Vertrauensperson damit bevollmächtigt wurde.

Vorlage eines ärztlichen Nachweises

Nach Einholung aller Informationen stellt der Arzt eine Bescheinigung aus, die insbesondere auch den Zeitpunkt festhält, ab dem das Notvertretungsrecht ausgeübt werden darf. An diesem Datum orientiert sich die sechsmonatige Ausschlussfrist. Nimmt der vertretende Ehepartner eine Vertretungshandlung für den handlungsunfähigen Ehegatten vor, ist dieses ärztliche Dokument vorzulegen.

Die Grenzen des Notvertretungsrechts

Das neue Vertretungsrecht wurde explizit für Notsituationen geschaffen, um den vertretenden Ehepartner handlungsfähig zu machen. Insofern stellt es eine gesetzliche Auffanglösung innerhalb klarer Grenzen dar. Das Notvertretungsrecht ersetzt erteilte Vollmachten genauso wenig wie das gesetzliche Betreuungsverfahren. Letzteres kann bei längeren Krankheitsverläufen nun um höchstens ein halbes Jahr aufgeschoben, aber nicht vom Notvertretungsrecht abgewendet werden. Mit Ablauf der Halbjahresfrist ist dann eine Vorsorgevollmacht erforderlich.

Ein weiterer Aspekt ist die Einengung des Notvertretungsrechts auf den Gesundheitsbereich. Während etwa Beihilfen oder Versicherungsleistungen für den Partner beansprucht werden können, sind Bankgeschäfte im Namen des Gatten, Behördengänge, das Rechnungsbezahlen mit seinem Geld oder auch das Öffnen von dessen Post nicht vom Notvertretungsrecht gedeckt. Weil der Abschluss längerfristige Verträge die Ausschlussfrist des Vertretungsrechts übersteigen, dürfen auch beispielsweise Heimverträge nicht für den entscheidungsunfähigen Ehegatten abgeschlossen werden.

Mehr Sicherheit nur mit umfassender Vollmacht

Das neue Notvertretungsrecht ersetzt mit all seinen Einschränkungen keine selbstbestimmt getroffene General- und Vorsorgevollmacht. Erst eine solche umfassende Regelung ermöglicht eine dauerhafte Vertretung des Ehegatten in allen Bereichen, sodass die Bestellung eines Betreuers nicht erforderlich ist. Tim Hofmann, der Geschäftsführer der Notarkammer Sachsen, mahnt deshalb: „Nur (…) so ist der Ehepartner auf Dauer und sogar über den Tod des Partners hinaus sowohl in gesundheitlichen als auch in vermögensrechtlichen Angelegenheiten handlungsfähig.“