Was die Zahl von Auskünften und Hinweisen betrifft, hat das Thema Geldwäsche in den letzten Jahren deutlich Fahrt aufgenommen. Der Gesetzgeber ergreift zahlreiche Maßnahmen, um Geldwäsche zu verhindern. Das ist auch gut so – allerdings bringen die zusätzlichen Vorschriften einige Neuerungen mit sich, die insbesondere Personen aus der Immobilienbranche kennen sollten. Wir zeigen Ihnen die wichtigsten Fallstricke auf, damit Sie auch in Zukunft rechtssicher agieren können.

Was ist neu?

Am 1. April 2023 wurde mit der reformierten Fassung des Geldwäschegesetzes eine neue Stufe gezündet. Sie sorgt dafür, dass wir Notare unsere Mandanten intensiv „durchleuchten“ müssen – etwa beim Verkauf einer Immobilie. Wir haben Fragen zu klären wie: Woher kommt der Verkäufer? In welchem Interesse handelt er? Gibt es Auftraggeber im Hintergrund? Woher stammt das Geld beim Käufer? In welche Kanäle gelangt es beim Verkäufer? Diesen Fragen müssen wir von Rechts wegen gewissenhaft nachgehen und Ergebnisse dokumentieren. Dabei sind wir uns der Probleme dieses Vorgehens bewusst. Es ist etwa nicht immer leicht, eine zuverlässige Dokumentation über Geldflüsse zu erstellen. Die Recherche als Zurückgehen bis zum letzten Ursprung der fraglichen Geldmittel ist sehr aufwendig und nimmt viel Zeit in Anspruch.

Das neue Transparenzregister

Bei der Umsetzung des neuen Geldwäschegesetzes sind wir Notare in vielen Fällen auf externe Unterstützung angewiesen. Wertvolle Hilfe leistet dabei das Transparenzregister. Neben dem Handelsregister bietet es eine weitere Form der Transparenz, die insbesondere dem Informationsaustausch zwischen den europäischen Ländern dient. Ausländische Behörden können so auf Informationen aus Deutschland zugreifen, ohne der deutschen Sprache mächtig zu sein und sich im Handelsregister auskennen zu müssen.

Wann greift das Beurkundungsverbot?

Unsere Mandanten wissen: Wir dürfen nicht beurkunden, wenn sie nicht im Transparenzregister stehen. So ist es im Geldwäschegesetz geregelt. Die Melde- und Informationspflichten müssen für eine Beurkundung erfüllt sein. Ein gesetzliches Beurkundungsverbot gilt auch unabhängig vom Transparenzregister dann, wenn wir nicht wissen, wer genau hinter einer Immobilientransaktion steht und wo die Fäden zusammenlaufen. Für uns beginnt das Beurkundungsverfahren also bereits beim ersten informellen Mandantenkontakt.

Dokumentation auch aus Eigenschutz

Es ist vielleicht interessant zu wissen, dass den Straftatbestand der Geldwäsche auch derjenige erfüllt, der seinen Kontrollpflichten nicht nachgekommen ist. Notare, Anwälte oder Steuerberater sind sich der daraus resultierenden Sorgfaltsverantwortung sehr bewusst. Hierbei geht es weniger um Vorsatz als um Leichtfertigkeit, die wir nur durch eine lückenlose Dokumentation ausschließen können.

Das Barzahlungsverbot

Der Gesetzgeber will vermeiden, dass Gelder aus dunklen Kassen fließen. Das ist der Hintergrund für das neue Barzahlungsverbot. Völlig neu für uns Juristen: Das Geldwäschegesetz als Ordnungsvorschrift im Polizeirecht greift jetzt in das Zivilrecht ein. Vom ersten Cent an erfüllen nun Barzahlungen die Kaufpreisschuld nicht mehr. Was bedeutet das aber für den Käufer, der eine Immobilie bar erworben hat – wenn man voraussetzt, dass er es nicht besser wusste und beim Kauf nicht in Kenntnis der Gesetzeslage war? Er hat zumindest einen Anspruch auf Rückforderung der bar ausbezahlten Summe. Daraus können sich aber Probleme ergeben, etwa wenn es um Nachweise geht.

Kein Weg führt an Nachweisen vorbei

Nachweise sind ein weiteres Thema der aktuellen Reform des Geldwäschegesetzes.  Für den Umschreibungsantrag beim Grundbuchamt ist nicht mehr nur die Bestätigung des Verkäufers erforderlich, dass der Kaufpreis bezahlt wurde. Nunmehr werden auch Nachweise über den stattgefundenen Geldfluss von Bank zu Bank gefordert. In diesem Fall genügt eine Bankbestätigung aus dem Onlinebanking. Wir verstehen durchaus, dass Mandanten dies als Eingriff in ihre Privatsphäre sehen können, aber der Gesetzgeber lässt hierbei keinen Spielraum. Solche Dinge sprechen wir daher frühzeitig an – auch um Hemmschwellen abzubauen. Das beste Argument dafür ist: Die Nachweispflicht dient letztlich einem guten Zweck. Denn wenn der Kaufpreis ohne Nachweis bezahlt wurde, ist keine notarielle Eigentumsumschreibung möglich.

Die Meldepflicht unter gewissem Voraussetzungen

Ein weiterer, auch für uns Punkt: Mandanten konnte sich bisher absolut auf die Verschwiegenheitspflicht des Notars verlassen – selbst gegenüber den Strafverfolgungsbehörden. Ihre Nachweise sind bei uns in sicheren Händen. Das Geldwäschegesetz jedoch verpflichtet uns zur Meldung, wenn bestimmte Umstände vorliegen, etwa eine unterbliebene Mitwirkung. Vor dem beurkundeten Kaufvertrag gibt es Vorleistungspflichten, die wir frühzeitig bei unseren Mandanten anfragen. Das kann etwa eine geleistete Anzahlung betreffen. Hier befinden wir Notare uns in einem sicher nicht einfachen Spagat zwischen Verschwiegenheits- und Meldepflicht. Dabei sind wir bestrebt, immer im Sinne unserer Mandanten zu handeln. Unsere geschulten Mitarbeiter sind in der Lage, viele dahin gehende Problemstellungen bereits im Vorfeld zu lösen.

Komplexe Fragestellungen lassen sich leider nicht immer in einfache Antworten fassen. So auch beim schwer überschaubaren Themenbereich Rechtsgeschäfte von Minderjährigen, elterliche Vertretungsmacht und Genehmigung durch ein Familiengericht. Eltern von Minderjährigen stehen vor dem Problem, ob sie selbst eine Erklärung für ihr Kind abgeben können, wenn es erbt, eine Immobilie verkaufen will oder Unternehmensanteile geschenkt bekommt. Ist womöglich doch eine andere Instanz zuständig? Und wie verhält es sich bei einer Vormundschaft oder angeordneten Betreuung. In all diesen Fällen sind wir Notare Ihre versierten Ansprechpartner.

Barzahlung könnte zu Kapitalverlust führen

Das Barzahlungsverbot bei Immobiliengeschäften wurde bereits im Koalitionsvertrag verankert und durch einen Beschluss der Bundesregierung Ende 2022 nun rechtsgültig. Es greift beim Kauf und Tausch von Immobilien sowie beim Erwerb von Gesellschaftsanteilen mit Immobilienvermögen. Neben Bargeld ist auch eine Bezahlung mit Edelmetallen, Edelsteinen oder Kryptowährung verboten. Käufer seitig ergeben sich beträchtliche Probleme, wenn ein Immobilienkauf dennoch gegen Bares vonstattenging. Dann nämlich bleibt die Kaufpreisforderung des Verkäufers vor dem Gesetz bestehen. Der unzulässig bar entrichtete Kaufpreis müsste abermals und diesmal unbar beglichen werden, was das Risiko aufwirft, die zuvor getätigte Barzahlung zurückfordern zu müssen. Ist der Verkäufer zahlungsunfähig, könnte dies zu empfindlichen Verlusten führen.

Der gerichtliche Genehmigungsvorbehalt

Kinder werden bei Vertragsabschlüssen zumeist durch ihre Eltern oder den Vormund vertreten. Nicht immer ist dies ausreichend. Bei Interessenkonflikten etwa muss das Familiengericht einen sogenannten Ergänzungshelfer bestellen, der die notwendigen Erklärungen anstelle der Eltern abgibt. Dies wird etwa dann gehandhabt, wenn das Kind eine Eigentumswohnung von seinen Großeltern geschenkt bekommt, an der auch seine Eltern Interesse haben könnten.

Auch bei einem Verkauf eines Grundstücks, dessen Belastung mit einer Grundschuld, einer ausgeschlagenen Erbschaft oder beim Verzicht auf den Pflichtteil bedarf es der Genehmigung durch das Familiengericht. Dieser Genehmigungsvorbehalt des Gerichts dient dem Schutz des Grundvermögens des Kindes in Fällen, die vor dem Gesetz als besonders bedeutsam dastehen.

Die als Vorwegnahme der Erbfolge gewünschte Übertragung von Immobilien auf Minderjährige ist eine relativ häufig gehandhabte Praxis. Sie wird vom Familiengericht im Hinblick auf eine spätere Veräußerung betrachtet. Um dem Kindeswohl zu dienen, erfolgt eine Genehmigung nur dann, wenn sichergestellt werden muss, dass die geplante Veräußerung auch unter fairen marktüblichen Bedingungen vonstattengeht.

Einbeziehung des Gerichts bei Unklarheiten

Der Genehmigungsvorhalt des Familiengerichts erschließt sich nicht pauschal, sondern hängt vom Einzelfall ab. Es kann in bestimmten Situationen sinnvoll sein, das Familiengericht vorsorglich zu beteiligen — etwa bei der Übertragung von Unternehmensanteilen auf Minderjährige, wenn nicht nur mit Blick auf die Immobilienverwaltung unklar ist, ob diese Gesellschaft lediglich vermögensbildend oder doch auf Erwerb ausgerichtet ist.

Das Ausschlagen einer Erbschaft durch das Kind muss innerhalb einer Sechswochenfrist erklärt werden. Innerhalb dieses Zeitraums kann es durchaus geboten sein, dass ebenfalls eine Genehmigung durch das Familiengericht eingeholt werden muss. Das Gericht muss eine Ausschlagung insbesondere dann genehmigen, wenn Minderjährige gemeinsam mit einem sorgeberechtigten Elternteil nach dem Tod dessen Ehepartners erben. Erfolgt die Erbschaft jedoch erst durch das Ausschlagen des Erbes durch diesen Elternteil, bedarf es keiner gerichtlichen Genehmigung.

Was ist zu tun?

Dies mag für Laien recht undurchschaubar klingen. Sobald aber Minderjährige in Rechtsgeschäfte, Erbschaften oder Schenkungen involviert sind, entheben wir Notare Sie der Sorge, selbst über das weitere Vorgehen entscheiden zu müssen. Wir prüfen, ob Eltern oder ein Vormund das Kind betreten können oder ob es vielleicht doch einer gerichtlichen Genehmigung bedarf. Ebenso unterstützen wir Sie bei der Bestellung eines Ergänzungspflegers oder kümmern uns um die erforderlichen Genehmigungen für die Abwicklung von Immobiliengeschäften.